文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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