5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(sh柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢ì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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