近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额酒红色是哪几个颜色调出来的(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年酒红色是哪几个颜色调出来的内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎ酒红色是哪几个颜色调出来的n)择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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