文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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