5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(sh卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗é)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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