OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(s兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案hí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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