饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等(dě世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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