导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么rong>户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。