5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(m在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗iàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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