文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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