OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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