饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(压在玻璃窗边c，在窗户边cshí)行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南压在玻璃窗边c，在窗户边c区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)压在玻璃窗边c，在窗户边c家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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