近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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