OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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