近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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