OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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