OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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