OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn中国一共有多少万亿钱)行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百中国一共有多少万亿钱万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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