近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xregreregretted用法及例句，regret的用法和例句tted用法及例句，regret的用法和例句iàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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