OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理苏三起解的故事，苏三起解的故事简介人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都苏三起解的故事，苏三起解的故事简介坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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