文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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