文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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