万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào20斤是几kg 20斤是多少磅)20斤是几kg 20斤是多少磅院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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