5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近3撒贝宁个人资料简历0平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外撒贝宁个人资料简历的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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