OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系至得(dé)这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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