导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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