万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wán丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体g)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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