导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。<所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文/p>

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文>破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。