5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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