近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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