文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间李宇春的现任丈夫是谁走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(李宇春的现任丈夫是谁qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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