万柳书院，暴雷了。三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹p>

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹>

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(y三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹uán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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