近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jī桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音n)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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