5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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