导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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