万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(ni恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思án)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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