文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(pé威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家i)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(é威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家r)超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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