近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合(却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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