5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(t酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗óu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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