5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(é军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次r)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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