OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)三大球和三小球分别是什么 三大球的起源购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租(z三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(三大球和三小球分别是什么 三大球的起源rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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