5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zà斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说i)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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