导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xabo文是什么意思 abo文是谁发明的īn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　<abo文是什么意思 abo文是谁发明的img alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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