OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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