近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤ong>普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能(nén体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤g)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤