文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shā两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度ng)条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(z两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度hàng)户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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