饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张(zh乔布斯为什么把苹果给库克āng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协乔布斯为什么把苹果给库克商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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