文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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