5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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