导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(HBC路由器能用WiFi吗jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带HBC路由器能用WiFi吗来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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